Yurtdışında emlak yatırımı

Yurtdışında bir ev; birikimi başka bir para biriminde tutmanın, bir gün taşınmanın ya da yalnızca yazları denize yakın olmanın yolu olabilir. Hangi amaçla olursa olsun, iyi bir karar doğru sorularla başlar. Bu sayfada ülke fark etmeksizin sormanız gereken yedi soruyu, ardından bunların Karadağ'daki cevaplarını bir araya getirdik.

Son güncelleme: Ekim 2026

Yatırım tavsiyesi değildir. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Belirli bir ülke, bölge ya da mülk için alım önerisi içermez. Getiri, değer artışı ya da kira geliri konusunda hiçbir vaatte bulunmaz.

Önce amacınızı tek cümleyle yazın

"Yatırım" kelimesi çok şey anlatabilir. Kira geliri isteyen biri ile emekliliğini deniz kenarında geçirmek isteyen biri aynı ülkeye bakıyor olsa bile farklı mülkleri seçmelidir. Kendinize şunu sorun: Bu evden ne bekliyorum? Düzenli gelir mi, oturum hakkı mı, ailemle tatil mi, yoksa birikimimi farklı bir para biriminde tutmak mı? Cevabınız, aşağıdaki yedi sorunun hangilerine daha çok ağırlık vereceğinizi belirler.

Satın almadan önce sorulacak 7 soru

1. Yabancılar bu ülkede konut ve arsa alabiliyor mu?

Bazı ülkeler yabancılara konut piyasasını açar ama arazi alımını kısıtlar. Alabileceğiniz mülk türünü bilmeden aramaya başlamak zaman kaybıdır.

2. Devir vergisi, KDV ve noter masrafları ne kadar?

Satın alma anındaki vergiler ülkeden ülkeye, hatta aynı ülkede ikinci el ile yeni konut arasında bile değişir. Toplam maliyeti fiyatla birlikte değerlendirin.

3. Yıllık emlak vergisi ve aidatlar ne kadar?

Satın alma bir kez yapılır, yıllık giderler ise her yıl tekrarlanır. Kira geliri hesabınızı bu giderleri düşerek yapın.

4. Mülk oturum izni için dayanak oluyor mu, asgari değer nedir?

Oturum hedefiniz varsa asgari değeri ve bu değerin nasıl tespit edildiğini önceden öğrenin.

5. Kira geliri nasıl vergilendiriliyor?

Hem mülkün bulunduğu ülkedeki vergiyi hem de Türkiye'deki beyan yükümlülüğünüzü düşünün.

6. Tapu kontrolünü bağımsız bir avukat yapacak mı?

Satıcıdan ve emlakçıdan bağımsız bir avukat, yabancı bir ülkede sahip olabileceğiniz en değerli güvencedir.

7. Satış ve parayı Türkiye'ye geri getirme süreci nasıl?

Bir gün satmak isteyebilirsiniz. Satışın nasıl işlediğini, hangi vergilerin doğduğunu ve paranın nasıl transfer edileceğini almadan önce sorun.

Karadağ örneği: yedi sorunun cevabı

Bu soruları Karadağ için yanıtladığımızda tablo şöyle oluşuyor. Ayrıntılar için ilgili rehberlerimize bağlantı verdik.

Yedi soru, Karadağ için
Soru	Karadağ'da durum (Ekim 2026)
1. Yabancılar ne alabilir?	Daire ve ev alabilir; arsa ve tarım arazisinde kısıtlar var, bu alımlar genellikle Karadağ'da kurulan bir şirket üzerinden yapılır.
2. Satın alma vergileri	İkinci elde kademeli devir vergisi (150.000 €'ya kadar %3); müteahhitten yeni konutta fiyata dahil %21 KDV; noter genellikle %0,2-0,6.
3. Yıllık vergi	Belediyeye göre piyasa değerinin %0,25-1'i.
4. Oturum izni	2026'dan itibaren yeni başvurularda en az 150.000 €; değeri vergi idaresi belirler.
5. Kira geliri	Mülkün bulunduğu ülkede vergilendirilir; Türkiye'de vergi mukimiyseniz Türkiye'de beyan gerekebilir.
6. Tapu kontrolü	Bağımsız avukatın kadastro kontrolü, ardından noter huzurunda satış sözleşmesi.
7. Satış ve transfer	Kişisel duruma göre değişir; alım öncesinde avukat ve mali müşavirle planlanmalı.

Karadağ'ı sık değerlendirilen bir seçenek yapan birkaç özellik var: Ülke resmi olarak euro kullanıyor, AB aday ülkesi ve üyelik müzakerelerini 2028'e kadar tamamlamayı hedefliyor. Öte yandan Karadağ ne AB ne de euro bölgesi üyesi; bu ayrımı akılda tutmak beklentileri gerçekçi kılar. Talep tarafında ise kıyı şehirlerinde yazlık kiralama, Podgorica'da uzun dönem kiralama öne çıkar.

Satın alma adımlarının ayrıntısı Karadağ'da ev almak sayfasında, vergi ve masraf hesapları ise örnek tablolarla ayrı bir sayfada.

Kira geliri ve vergi

Kira geliri, mülkün bulunduğu ülkede vergilendirilir. Türkiye'de vergi mukimiyseniz aynı geliri Türkiye'de de beyan etmeniz gerekebilir. Türkiye ile Karadağ arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunur ve bu anlaşma vergi yükünüzü etkileyebilir. Hangi verginin nerede, ne ölçüde ödeneceği kişisel duruma bağlı olduğu için bunu satın almadan önce bir mali müşavirle planlamanız en sağlıklısıdır.

Kira geliri hesabı yaparken brüt kiradan şunları düşmeyi unutmayın: yıllık emlak vergisi, aidat ve bakım, evin boş kaldığı aylar ve kiralama yönetimi gideri. Brüt rakam ile elinize geçen tutar arasındaki fark çoğu zaman beklenenden büyüktür.

Şirket üzerinden alım

Karadağ'da bazı durumlarda mülkü bir şirket üzerinden almak gerekebilir ya da mantıklı olabilir. Arsa ve tarım arazisi gibi yabancılara kısıtlı taşınmazlarda alım genellikle Karadağ'da kurulan bir şirket üzerinden yapılır. Birden fazla mülk almayı ya da düzenli bir kiralama işi yürütmeyi planlıyorsanız şirket yapısı yönetimi kolaylaştırabilir.

Karadağ'da limited şirket (DOO) hakkında temel bilgiler

Asgari sermaye 1 €'dur; belgeler hazır olduğunda kuruluş genellikle 5-7 iş günü sürer.
Kurumlar vergisi 100.000 €'ya kadar kârda %9'dur; daha yüksek kâr dilimlerinde oran kademeli olarak artar.
Yurt dışındaki ortaklara dağıtılan kâr payında genellikle %15 stopaj uygulanır; Türkiye-Karadağ çifte vergilendirme anlaşması bunu etkileyebilir.
Bankalar müşteri tanıma kurallarını uygular; şirket belgeleri, kimlikler ve fonların kaynağı istenir.

Dikkat edilmesi gereken bir nokta: yalnızca vergi avantajı için kurulan ve gerçek bir faaliyeti olmayan şirketler, bankada ve vergi idaresinde sorun yaşayabilir. Şirketi gerçekten bir iş için kuruyorsanız yapı anlam kazanır. Bu yapıyı kurmayı düşünüyorsanız Karadağ'da şirket kurulumunu üstlenen danışmanlarla görüşmek, kuruluş ve banka aşamasını hızlandırır. Farklı ülkeleri karşılaştırırken elinizin altında bulunsun diye yurtdışında emlak alırken kullanabileceğiniz kontrol listesine de göz atabilirsiniz.

Genel bilgilendirme: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk ya da vergi tavsiyesi değildir. Oranlar ve kurallar değişebilir. Bir yatırım kararı vermeden önce lisanslı bir mali müşavirden ve bağımsız bir avukattan kişisel görüş alın.

Sık sorulan sorular

Yurtdışında emlak almak için hangi ülke uygun?

Tek bir doğru cevap yoktur; amacınıza (oturum, tatil evi, kira geliri) göre değişir. Karadağ; euro kullanımı, yabancılara açık konut piyasası ve 150.000 € ile oturum izni yolu nedeniyle sık değerlendirilen ülkelerden biridir.

Yurtdışındaki evimin kira geliri nerede vergilendirilir?

Kira geliri mülkün bulunduğu ülkede vergilendirilir. Türkiye'de vergi mukimiyseniz bu geliri Türkiye'de de beyan etmeniz gerekebilir. Türkiye ile Karadağ arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunduğu için durumunuzu bir mali müşavirle değerlendirmeniz önerilir.

Mülkü şirket üzerinden almak mantıklı mı?

Karadağ'da arsa gibi bazı taşınmazlarda gerekli olabilir; birden fazla mülk ya da düzenli kiralama faaliyeti planlıyorsanız avantaj sağlayabilir. Faaliyeti olmayan, yalnızca vergi için kurulmuş şirketler ise bankada ve vergi idaresinde sorun yaşayabilir.

Yurtdışında aldığım ev bana oturum izni sağlar mı?

Bazı ülkelerde mümkündür. Karadağ'da 2026'dan itibaren yeni başvurularda değeri vergi idaresince en az 150.000 € olarak belirlenen bir mülk dayanak olabilir.

Bu sayfadaki bilgiler yatırım tavsiyesi mi?

Hayır. Sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi değildir. Karar vermeden önce lisanslı uzmanlardan kişisel görüş alın.