Karadağ'da ev almak

Yabancılar Karadağ'da ne alabilir?

Karadağ, yabancı alıcılara konut piyasasını açık tutan ülkelerden biridir. Türk vatandaşı olarak kendi adınıza bir daire ya da ev satın alabilirsiniz. Yani konut alımında çoğu zaman araya bir yapı kurmanız gerekmez; mülk doğrudan sizin adınıza tescil edilir.

Durum arsa ve tarım arazisi gibi taşınmazlarda farklıdır. Bu tür mülklerde yabancılar için kısıtlar bulunur. Uygulamada bu alımlar genellikle Karadağ'da kurulan bir şirket üzerinden yapılır: şirket Karadağ tüzel kişisi olduğu için mülkü kendi adına edinebilir. Müstakil bir ev alırken bile evin oturduğu parselin durumu ayrıca incelenmelidir; bu nedenle "ev" ile "arsa" arasındaki sınırı avukatınızla netleştirmeniz önemlidir.

Şirket üzerinden alım bazı durumlarda tek yol, bazı durumlarda ise bir seçenektir. Birden fazla mülk ya da kiralama işi planlıyorsanız bu yapıyı baştan düşünmek isteyebilirsiniz. Konuyu yurtdışında emlak yatırımı rehberimizde ayrıca ele alıyoruz.

Önce amacınızı netleştirin

Aynı bütçeyle çok farklı evler alınabilir. Doğru seçimi yapmanın en kolay yolu, evi neden istediğinizi bir cümleyle yazmaktır. Üç yaygın amaç şunlardır:

Yıl boyu yaşamak ya da oturum izni almak

Ev, Karadağ'da yaşama planınızın parçasıysa günlük hayatı kolaylaştıran ölçütler öne çıkar: resmi işlemlere yakınlık, kışın da canlı kalan bir çevre, ulaşım. Başkent Podgorica iş ve resmi işlemlerin merkezi olduğu için bu profilde sık tercih edilir. Mülkü oturum izni için kullanmayı düşünüyorsanız değer şartını en baştan hesaba katmalısınız; bunu ev alarak oturum izni sayfasında anlatıyoruz.

Tatil evi

Yaz aylarını denize yakın geçirmek istiyorsanız Budva, Bar, Herceg Novi ve Kotor gibi kıyı şehirleri doğal adaylardır. Bu durumda evin boş kaldığı aylarda bakımı, aidatları ve yıllık emlak vergisini kimin takip edeceğini de düşünmek gerekir.

Kira geliri

Gelir amaçlı alımda talebin türü belirleyicidir: kıyıda yazlık kısa süreli kiralama, Podgorica'da ise uzun dönem kiralama talebi öne çıkar. Kira gelirinin hem Karadağ'da hem de Türkiye'deki vergisel sonuçlarını önceden bir mali müşavirle konuşmanızı öneririz.

Satın alma adımları

Karadağ'da ikinci el ya da yeni bir konut alırken süreç genellikle aşağıdaki beş aşamadan geçer. Sıralama önemlidir: özellikle kapora ödemeden önce tapu kontrolünün en azından ön incelemesini yaptırmak sizi korur.

1. Yerinde görme ve teknik incelemeMülkü kendi gözünüzle görün. Eski bir binada ya da müstakil evde, gerekirse bir mühendise yapı durumunu, nem ve tesisatı kontrol ettirin.
2. Ön sözleşme ve kaporaFiyat, ödeme takvimi, teslim tarihi ve evde kalacak eşyalar ön sözleşmeye yazılır. Genellikle fiyatın %10'u kapora olarak ödenir.
3. Avukatın tapu kontrolüBağımsız avukat kadastro kayıtlarını inceler ve mülkün satışa engel bir durumu olup olmadığını raporlar.
4. Noterde satış sözleşmesiAsıl satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanır.
5. Ödeme ve tapuya tescilBakiye ödenir ve mülk adınıza kadastroya tescil edilir.

Avukatla tapu (kadastro) kontrolü

Bu adım, sürecin belki de en değerli parçasıdır. Satıcının ya da emlakçının önerdiği avukat yerine, yalnızca sizin çıkarınızı gözeten bağımsız bir avukatla çalışmanız önerilir. Avukat genellikle şu soruların yanıtını arar: Satıcı gerçekten mülkün kayıtlı sahibi mi? Birden fazla malik varsa hepsi satışa onay veriyor mu? Mülk üzerinde ipotek, haciz ya da başka bir kısıt var mı? Kayıttaki alan ve nitelik, size gösterilen daireyle örtüşüyor mu? Yeni bir binadaysa yapının gerekli izinleri var mı?

Bu kontrolün sonucunu yazılı olarak istemek ve anlamadığınız noktaları Türkçe açıklatmak hakkınızdır. Sorun çıkarsa çözümün ön sözleşmede nasıl düzenlendiği önem kazanır; bu yüzden ön sözleşmeyi de imzalamadan önce avukatınıza göstermeniz iyi bir alışkanlıktır.

Noter aşaması

Satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanır. Sözleşmenin dilini anlamıyorsanız yanınızda yeminli bir tercüman bulundurmak sizin güvenceniz olur; imzaladığınız her maddeyi bilmeniz gerekir. Noter masrafı genellikle mülk değerinin yaklaşık %0,2-0,6'sı kadardır. Diğer masrafları vergi ve masraflar sayfasındaki tablolarda hesapladık.

Noter imzasına bizzat gidemiyorsanız, güvendiğiniz birine ya da avukatınıza vekaletname vermek mümkündür. Vekaletnamenin kapsamını dar ve net tutmak, yalnızca bu işlemle sınırlamak akıllıca olur.

Ödeme ve tescil

Ödemenin banka üzerinden, izlenebilir biçimde yapılması hem sizin hem satıcının güvenliğidir. Fonların kaynağını gösteren belgeleri hazır tutun; Karadağ'daki bankalar müşteri tanıma kurallarını titizlikle uygular. Tescil tamamlandığında mülk resmi olarak sizindir. Bundan sonra her yıl belediyeye emlak vergisi ödersiniz.

Dikkat edilecekler

• Fiyat ile vergi matrahı farklı olabilir. İkinci el alımda devir vergisinin matrahını belediye vergi servisi belirler; hesabınızı yalnızca sözleşme fiyatına göre yapmayın.
• Yeni konutta KDV fiyatın içindedir. KDV mükellefi bir müteahhitten alımda devir vergisi yerine %21 KDV uygulanır ve bu oran fiyata dahildir.
• Kaporayı belgesiz ödemeyin. Ön sözleşme imzalanmadan ve satıcının kimliği teyit edilmeden para göndermeyin.
• Oturum izni hedefi varsa değeri baştan teyit edin. 150.000 € şartında esas alınan değer, satış sözleşmesindeki rakam değil vergi idaresinin belirlediği değerdir.
• Seyahatinizi planlayın. Türk vatandaşları için vizesiz giriş 31 Ekim 2026'da sona eriyor; 1 Kasım 2026'dan itibaren bordo pasaportla Karadağ'a girişte vize gerekiyor.
• Yıllık giderleri unutmayın. Emlak vergisi belediyeye göre piyasa değerinin %0,25-1'i arasındadır; buna aidat ve bakım eklenir.

Mülkü ileride oturum izni başvurusunda kullanmayı düşünüyorsanız, oturum izni tarafını da baştan planlayabilecek bir danışmanlık ekibiyle konuşmak, sonradan değer ya da belge eksiği yaşamamanıza yardımcı olur. Konuyu daha geniş bir çerçevede okumak isterseniz Sebu Danışmanlık'ın 2026 tarihli ev alma rehberi de iyi bir tamamlayıcıdır.

Sık sorulan sorular

Türk vatandaşları Karadağ'da ev alabilir mi?

Evet. Yabancılar Karadağ'da daire ve ev satın alabilir. Arsa ve tarım arazisi gibi taşınmazlarda kısıtlar bulunduğu için bu tür alımlar genellikle Karadağ'da kurulan bir şirket üzerinden yapılır.

Kapora ne kadar ödenir?

Ön sözleşmede genellikle fiyatın yaklaşık %10'u kapora olarak ödenir. Kaporanın hangi durumda iade edileceği ön sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

Tapu kontrolünü kim yapmalı?

Satıcıdan ve emlakçıdan bağımsız, sizin adınıza çalışan bir avukat. Avukat kadastro kayıtlarında mülkün sahibini ve üzerindeki kısıtları inceler.

Karadağ'a gitmeden ev alabilir miyim?

Video ile görüntüleme ve vekaletname ile mümkündür, ancak mülkü en az bir kez yerinde görmeniz önerilir. 1 Kasım 2026'dan itibaren Türk vatandaşlarının Karadağ'a girişi için vize gerektiğini de hesaba katın.

Ev almak bana oturum izni sağlar mı?

Mülk, oturum izni başvurusu için dayanak olabilir. 2026'dan itibaren yeni başvurularda mülk değerinin en az 150.000 € olması gerekiyor ve bu değeri satış sözleşmesi değil vergi idaresi belirliyor.