Ana sayfa / Ev alarak oturum izni

Oturum rehberi

Ev alarak oturum izni

Karadağ'da bir ev sahibi olmak, orada yaşama hakkı için de bir dayanak olabilir. Ancak 2026 ile birlikte kurallar netleşti ve değer şartı yükseldi. Bu sayfada mülk yoluyla oturum izninin bugün nasıl işlediğini, hangi belgelerin istendiğini ve nerede dikkatli olmanız gerektiğini anlatıyoruz.

Son güncelleme: Ekim 2026

150.000 € şartı

2026'dan itibaren yapılan yeni başvurularda, oturum iznine dayanak olacak mülkün değeri en az 150.000 € olmalıdır. Bu, evi seçerken bütçenizi belirleyen en önemli eşik hâline gelir. Eşiğin hemen üzerinde bir ev bulduğunuzda rahatlamak doğaldır; ancak aşağıda anlatacağımız gibi, burada konuşulan değer sizin ödediğiniz fiyat olmayabilir.

Mülk yoluyla oturum, Karadağ'da yaşamanın tek yolu değildir. Kendi şirketinde yönetici olarak çalışmak ya da uygun koşulları taşıyanlar için dijital göçebe izni gibi başka yollar da vardır. Hangi yolun size uygun olduğu; çalışma biçiminize, ailenize ve uzun vadeli planınıza bağlıdır. Bu sayfa yalnızca mülk yoluna odaklanır.

Değeri kim belirler?

Bu şartın en sık gözden kaçan yanı budur: 150.000 € şartında esas alınan değeri vergi idaresi belirler, satış sözleşmesi değil. Sözleşmede eşiğin biraz üzerinde bir rakam yazması, vergi idaresinin değerlendirmesinin de bu rakamda çıkacağı anlamına gelmez. Değerlendirme eşiğin altında kalırsa mülk, başvurunuz için yeterli dayanak olmayabilir.

Pratikte ne yapmalı?

• Eşiğe çok yakın fiyatlı mülklerde ekstra dikkatli olun; aradaki payı geniş tutmak riski azaltır.
• Ön sözleşmeyi imzalamadan önce avukatınızla, bu mülkün vergi idaresi değerlendirmesinde nasıl bir sonuç alabileceğini konuşun.
• Oturum izni hedefinizi ön sözleşme aşamasında satıcıya ve avukata açıkça söyleyin; gerekli belgeler buna göre hazırlanır.

Satın alma sırasında ödenecek vergi ve masrafları vergi ve masraflar sayfasında örnek tablolarla hesapladık. Örneğin 200.000 €'luk ikinci el bir evde devir vergisi 7.000 € tutar.

17 Ocak 2026 öncesi verilen izinler

Daha önce mülk yoluyla oturum izni almış olanlar için bir geçiş kolaylığı bulunuyor: 17 Ocak 2026'dan önce verilmiş izinlerin uzatılmasında 150.000 € şartı aranmıyor. Yani mevcut izninizi yenilerken, mülkünüzün değeri bu eşiğin altında olsa da yeni şart size uygulanmaz. Bununla birlikte, yenileme takvimine ve diğer belgelerin güncelliğine yine uymanız gerekir.

İstenen belgeler

Belge listesi kişinin durumuna göre değişebilir, ancak oturum izni başvurularında genel olarak şunlar istenir:

• Geçerli pasaport
• Sağlık sigortası
• Türkiye'den alınmış, güncel ve apostilli sabıka kaydı
• Barınma kanıtı: mülk yoluyla başvuruda tapu, diğer durumlarda kira sözleşmesi
• Maddi imkân kanıtı
• Başvuru gerekçesini gösteren belge (bu yolda mülk sahipliği)

Sabıka kaydının güncel olması önemlidir; belgeyi çok erken alırsanız başvuru gününe kadar eskiyebilir. Belgeleri bir kontrol listesi üzerinden hazırlamak ve tarihlerini yan yana görmek işinizi kolaylaştırır.

Başvuru ve yenileme süreci

Başvuru

Başvuru polis biriminde yapılır; bu sırada parmak izi ve fotoğrafınız alınır. Bu nedenle başvuru için Karadağ'da bulunmanız gerekir. Türk vatandaşları için vizesiz giriş 31 Ekim 2026'da sona eriyor; 1 Kasım 2026'dan itibaren umuma mahsus (bordo) pasaportla Karadağ'a girişte vize gerekiyor. Tapu, noter ve başvuru ziyaretlerinizi bu takvime göre planlayın.

İzin süresi

İlk geçici oturum izni genellikle 1 yıl için verilir ve yenilenebilir. 5 yıl kesintisiz oturumdan sonra daimi oturum için başvurabilirsiniz.

Yenileme

Yenileme başvurusu iznin bitişinden en erken 60, en geç 30 gün önce yapılır. Bu pencereyi kaçırmamak için bitiş tarihini takviminize şimdiden not etmenizi öneririz.

Mülk seçerken oturum gözüyle bakın

Oturum izni için ev alacaksanız, mülkü yalnızca bir yatırım ya da tatil evi gibi değerlendirmek yetmez. İlk olarak evin gerçekten yaşanabilir olup olmadığına bakın: yıl boyu oturacağınız bir yer, kışın ısınması ve günlük ihtiyaçlara yakınlığıyla önem kazanır. İkinci olarak resmi işlemlerin sıklığını düşünün; ilk yıllarda yenileme ve belge işleri için resmi kurumlara gitmeniz gerekecek ve başkent Podgorica bu işlemlerin merkezidir. Üçüncü olarak bütçenizi yalnızca 150.000 € eşiğine göre değil, satın alma vergisi, noter, avukat ve her yıl ödenecek emlak vergisiyle birlikte kurun. Son olarak, mülk ile başvuru arasındaki zamanlamayı planlayın: tapu tescili tamamlanmadan başvuru dosyanız eksik kalabilir, sabıka kaydı gibi belgeler ise bekledikçe güncelliğini yitirir.

Gerçekçi beklentiler

Karadağ AB aday ülkesidir ve euro kullanır, ancak AB ya da euro bölgesi üyesi değildir. Karadağ oturum izni size Schengen bölgesinde serbest dolaşım ya da çalışma hakkı vermez. Bu izni, Karadağ'da yaşamak için bir araç olarak görmek en doğru yaklaşımdır.

Mülk seçimi, değer tespiti ve belge takvimi birbirine bağlı ilerlediği için bu süreci tek elden planlamak işleri hızlandırır. Bu konuda Sebu Danışmanlık'ın oturum izni danışmanlarından destek alabilirsiniz. Şirket ya da dijital göçebe gibi diğer yolları da karşılaştırmak isterseniz oturum izni türlerini ayrıntılı anlatan rehbere göz atabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Karadağ'da ev alarak oturum izni için asgari değer ne kadar?

2026'dan itibaren yeni başvurularda mülkün değeri en az 150.000 € olmalıdır.

150.000 € değerine sözleşme fiyatı mı esas alınır?

Hayır. Esas alınan değeri vergi idaresi belirler; satış sözleşmesindeki fiyat tek başına yeterli değildir.

17 Ocak 2026'dan önce izin aldım, yenilemede 150.000 € aranır mı?

17 Ocak 2026'dan önce verilmiş izinlerin uzatılmasında 150.000 € şartı aranmıyor.

İzin ne kadar süreyle verilir?

İlk geçici oturum izni genellikle 1 yıl için verilir ve yenilenebilir. 5 yıl kesintisiz oturumdan sonra daimi oturum için başvurulabilir.

Karadağ oturum izniyle Schengen'de yaşayabilir miyim?

Hayır. Karadağ oturum izni Schengen bölgesinde serbest dolaşım ya da çalışma hakkı vermez.